每年博鳌的最后一场论坛，都留给了过去一年最为火爆的大事。去年是“博鳌之辩：谁是股灾祸首？”，今年的议题，自然是房价。

2016年春夏以一线城市牵头的全国房价普涨势头，在930新政后得到些许遏制。然而平静表面下涌动的暗波，终于在2017年农历新年后喷发了出来。两轮疯涨间隔时间之短，势头之猛，让有购房需求人群中为数不少的一部分，绝望加倍。北京3月10天出台9项新政，确实会对市场起降温作用，却也同时把普通老百姓购房选择的空间一缩再缩，甚至还把许多已经一只脚踏进“有房”大门的、签了合同没走完网签流程、或是艰难凑够首付准备定房的人，生生卡住。

关于中国房地产泡沫破灭的预言10年前就开始了。但直到今时今日，房价还在涨，泡沫破灭却一直没有到来。没有只涨不跌的市场，也没有只吹不破的泡沫。美国次贷危机、日本楼市崩溃的记忆鲜活如昨，中国会是例外吗？下文为论坛部分发言实录，力图完整呈现观点碰撞，希望能为我们自己的判断提供参考。

李迅雷（齐鲁资管首席经济学家）：2020年左右全国房价会普跌，之后该涨的还会涨回来

决定房价的有两个流，一个是人口流，一个是货币流。目前中国的流动人口数量在减少，根据国家统计的数据，流动人口在2015年减少了五百万，2016年大概减少两百万。另外，外出农民工去年只增加了五十万人。这体现了人口流动性的减弱，表明经济趋势往下，城市化进程也在放缓。房价首先体现在人口现象，用人口可以解释很多城市房价的上涨，比如说去年全球涨幅最大的两大城市，一个是合肥，一个是厦门，这两大城市的人口流入量都在全国第一第二位。同样也可以解释，大连为什么在2016年房地产这么火爆的时候，反而房价是下跌的，就是因为它的人口在净减少。所以如果人口的流入量减少，房价支持的力度也会减少。

第二点看货币，就是资金流。北上广深房价上涨更多还是一种资金的集聚，因为上海不是上海本地人的上海，而是全国人的上海，纽约的房价总体要比上海高，因为纽约是全球的纽约，而不是美国的纽约，所以资金的集聚对于房价肯定是会有影响的。